Módulo Locação
Gestão de locação do contrato ao repasse ao proprietário
O módulo Locação acompanha o contrato de aluguel do começo ao fim: análise cadastral, garantias, encargos, reajuste, aditivos e saída com acerto da caução. Todo mês emite a cobrança, apura a taxa de administração e o repasse e emite a prestação de contas ao proprietário.
Como funciona no Abite
O aluguel inteiro num só lugar.
Seis etapas da administração de aluguéis, como aparecem no sistema. As telas são reais, com dados fictícios.
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Contrato
Análise, garantias, encargos e reajuste
A análise cadastral é um checklist com decisão de uma pessoa, motivo e validade. O contrato tem uma modalidade de garantia: caução de até 3 aluguéis, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária. Os encargos, como aluguel, IPTU e condomínio, têm vigência própria, e o pro rata é calculado por 30 dias ou por dias corridos, conforme o contrato.
- Reajuste pelo índice cadastrado, a cada 12 meses ou mais, simulado e aprovado antes de aplicar
- Aditivos de prorrogação, vencimento, partes, valor e garantia
- Saída com apuração e compensação da caução
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Cobrança mensal
Competência mensal com multa, juros e desconto
Todo mês o Abite gera a competência de cada contrato a partir dos encargos vigentes, com multa, juros e desconto calculados. A competência entra na remessa bancária, e a baixa vem pelo retorno do banco ou é registrada à mão, inclusive quando um só pagamento quita várias competências. Uma competência emitida errada é cancelada, nunca apagada.
- Desconto fixo ou percentual e bônus de adimplência, o aluguel premiado, com autorização do proprietário no mandato
- Extrato do locatário em PDF e XLSX
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Repasse
Taxa de administração, repasse e prestação de contas
Nos imóveis de terceiros, o recebimento entra como custódia, fora da DRE da administradora. A apuração desconta a taxa de administração, os encargos e as despesas e gera o repasse, que é autorizado pela alçada e tem o pagamento registrado com a forma usada, como Pix ou transferência. A prestação de contas mensal sai em PDF e XLSX e não muda depois de emitida: uma correção vira retificação.
- Coproprietários com participação por unidade
- Mandato com taxa de administração e limite de gasto
MódulosLocação: locação de imóveis em detalheFinanceiro: gestão financeira em detalhe
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Manutenção
Do chamado à conta a pagar, com autorização do proprietário
A manutenção vai do chamado à ordem de serviço, com propostas, autorização, aceite e conta a pagar. A ordem passa por aprovação técnica e alçada e, em imóvel de terceiros acima do limite do mandato, precisa da autorização do proprietário.
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Vistorias
Vistoria no celular, laudo e comparação na saída
O checklist da vistoria é preenchido no navegador do celular, com fotos, e o laudo emitido não muda depois. Cabe contestação no prazo e, na saída, a comparação com a vistoria inicial mostra a situação de cada item e pode virar ordem de manutenção.
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Portais e indicadores
Proprietário e locatário acompanham pela internet
Pelo portal, o proprietário vê prestações de contas, repasses e vistorias e autoriza ou recusa despesas acima do limite do mandato, e o locatário tem o próprio portal. Os indicadores mostram ocupação, vacância, inadimplência e repasse pontual, com a carteira própria, a de terceiros e o total, e os relatórios da locação saem em PDF e XLSX.
Tela real do Abite com dados fictícios.
Antes de contratar
O que depende da sua configuração
O módulo Locação é contratado à parte, e cobrança bancária, WhatsApp e alçadas dependem de configuração. Confirme na demonstração.
- O módulo Locação precisa estar contratado e habilitado para a empresa.
- Remessa e retorno dependem da carteira de cobrança homologada com o banco. Confirme o seu banco na demonstração.
- Avisos e atendimento ao locatário pelo WhatsApp nascem desligados e dependem da conexão DevZap.
- O repasse é autorizado pelas regras de alçada cadastradas: sem regra para o valor, ninguém autoriza.
- O pagamento do repasse é feito no banco e registrado no Abite, sem pagamento automático.
- A DIMOB da locação está em homologação: o arquivo é gerado para conferência e validação no PGD, sem transmissão pelo Abite.
- O Abite não calcula nem retém IR do aluguel e não emite NFS-e da locação.
- A vistoria precisa de conexão: não há modo offline.
Perguntas frequentes
Perguntas sobre locação de imóveis
Como funciona o repasse ao proprietário?
A apuração desconta do valor recebido a taxa de administração, os encargos e as despesas e gera o repasse na fila de Repasses. Ele é autorizado pela alçada, e o pagamento é registrado com a forma usada, como Pix ou transferência.
O reajuste do aluguel é automático?
Cada contrato tem uma regra de reajuste com o índice cadastrado e periodicidade de 12 meses ou mais. No aniversário, o reajuste é simulado, aprovado e aplicado. Sem a cotação do índice, o contrato não é reajustado.
O proprietário acompanha pela internet?
Sim. Pelo portal, ele vê as prestações de contas, os repasses e as vistorias e autoriza ou recusa despesas acima do limite do mandato.
Como fica a cobrança do inquilino?
A competência sai com multa, juros e desconto calculados e entra na remessa bancária, com carteira homologada. A baixa vem pelo retorno do banco ou é registrada à mão.
Como são feitas as vistorias?
O checklist é preenchido no celular, com fotos, e o laudo emitido não muda depois. Cabe contestação no prazo e, na saída, a comparação com a vistoria inicial pode virar ordem de manutenção.
O Abite gera a DIMOB de locação?
O arquivo é gerado depois da conferência mensal, para ser validado no PGD da Receita. O Abite não transmite a declaração, e esse recurso ainda está em homologação.
O Abite atende locação por temporada?
Não. Locação por temporada e contratos especiais ficam fora do módulo Locação.
Demonstração orientada ao seu processo
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Mostre como sua empresa controla obras, vendas, contratos, carteira e financeiro. A demonstração será montada a partir da sua operação.